-
شیراز بلوار پاسداران نبش خیابان جهان آرا ساختمان یلدا (طبقه 4 واحد 3)
-
info@Khalifehlawyer.ir
با فوت هر شخص، داراییها و حقوق مالی او در قالب مجموعهای به نام «ماترک» باقی میماند. ماترک شامل تمام اموالی است که از متوفی بر جای مانده است؛ مانند خانه، آپارتمان، زمین، خودرو، پول، طلا و سایر داراییها. بر اساس مقررات قانون مدنی، این اموال پس از فوت باید میان وراث قانونی متوفی تقسیم شود.
در میان داراییهای باقیمانده، املاک معمولاً جایگاه ویژهای در فرایند تقسیم ارث دارند؛ زیرا برخلاف بسیاری از اموال دیگر، تقسیم آنها به سادگی امکانپذیر نیست و در عمل ممکن است با مسائل حقوقی بیشتری همراه شود.
در بسیاری از موارد، پس از فوت مالک، ملک میان چند نفر از وراث به ارث میرسد و مالکیت آن به صورت «مشاع» میان آنها شکل میگیرد. در مالکیت مشاع، چند نفر به طور همزمان مالک یک مال هستند، اما سهم هر یک در بخش مشخص و جداگانهای از ملک تعیین نشده است. به بیان سادهتر، هر وارث به اندازه سهمالارث خود در کل ملک شریک محسوب میشود.
برای مثال، اگر یک آپارتمان پس از فوت مالک به همسر و دو فرزند ایشان برسد، هر سه نفر در تمام آپارتمان شریک خواهند بود و هیچیک مالک قسمت مشخص و مستقلی از آن نخواهد بود. در اصطلاح حقوقی، چنین وضعیتی «مالکیت مشاع در مال موروثی» نامیده میشود.
از آنجا که استفاده، تقسیم یا فروش این نوع املاک گاهی با اختلاف نظر میان وراث همراه میشود، قانون برای تعیین تکلیف آنها راهکارها و مراحل مشخصی پیشبینی کرده است. آشنایی با این مراحل میتواند به وراث کمک کند تا درباره نحوه مدیریت یا تقسیم ملک موروثی تصمیمی آگاهانه و قانونی بگیرند.
بهترین وکیل تغییر نام در شیراز
تقسیم یک آپارتمان موروثی معمولاً تنها با توافق شفاهی میان وراث انجام نمیشود. برای اینکه انتقال مالکیت به صورت قانونی و رسمی انجام گیرد، لازم است چند مرحله مشخص طی شود.
این مراحل بهگونهای طراحی شدهاند که ابتدا وراث قانونی متوفی شناسایی شوند، سپس میزان سهمالارث هر یک بر اساس قانون مشخص گردد و در نهایت نحوه تقسیم یا انتقال ملک میان آنان به شکل رسمی تعیین شود.
نخستین و مهمترین گام در رسیدگی به امور ارث، دریافت «گواهی انحصار وراثت» است. این گواهی سندی رسمی است که مشخص میکند وراث قانونی متوفی چه کسانی هستند و هر یک چه نسبتی با او دارند. بدون صدور این گواهی، انجام بسیاری از اقدامات مربوط به ترکه ـ مانند انتقال سند ملک، فروش اموال یا تقسیم داراییها ـ عملاً امکانپذیر نیست.
برای دریافت گواهی انحصار وراثت، معمولاً ارائه مدارکی مانند گواهی فوت متوفی، شناسنامه و کارت ملی وراث، استشهادیه محضری و برخی مدارک هویتی دیگر لازم است. پس از ثبت درخواست و بررسی مدارک توسط مرجع مربوط، در صورتی که مانع قانونی وجود نداشته باشد، گواهی صادر میشود.
مدت زمان صدور این گواهی به شرایط هر پرونده بستگی دارد و ممکن است از چند هفته تا چند ماه طول بکشد.
بهترین وکیل مصادره اموال در شیراز
پس از مشخص شدن وراث از طریق گواهی انحصار وراثت، گام بعدی تعیین تکلیف «مالیات بر ارث» است. بر اساس مقررات مالیاتی، انتقال رسمی اموال متوفی به وراث بدون رسیدگی به مالیات مربوط به آن امکانپذیر نیست. به همین دلیل پیش از انتقال سند آپارتمان یا فروش آن، باید وضعیت مالیات بر ارث مشخص شود.
در این مرحله، وراث یا نماینده قانونی آنها با مراجعه به اداره امور مالیاتی، فهرست اموال متوفی از جمله ملک را اعلام میکنند. سپس ارزش ملک از سوی اداره مالیات بررسی میشود و مالیات آن مطابق مقررات مربوط محاسبه خواهد شد.
پس از پرداخت مالیات یا تعیین تکلیف آن از طریق اداره مالیات، امکان انجام مراحل بعدی مانند انتقال رسمی سند یا اقدام برای تقسیم ملک میان وراث فراهم میشود.
پس از انجام مراحل اولیه، نوبت به تعیین سهم هر یک از وراث از اموال متوفی میرسد. میزان سهمالارث در قانون مدنی مشخص شده و بر اساس نسبت خانوادگی هر وارث با متوفی تعیین میشود. برای مثال، اگر متوفی دارای همسر و فرزند باشد، همسر سهم معینی از اموال دریافت میکند و باقی دارایی میان فرزندان تقسیم میشود.
در برخی موارد، وجود وصیتنامه نیز میتواند بر نحوه تقسیم اموال تأثیر بگذارد. با این حال، بر اساس قانون، وصیت تنها تا یکسوم اموال متوفی بدون نیاز به رضایت وراث قابل اجرا است. اگر وصیت بیش از این مقدار باشد، اجرای آن منوط به موافقت سایر وراث خواهد بود.
بنابراین در تقسیم یک آپارتمان موروثی، تعیین سهم هر وارث معمولاً بر اساس دو عامل انجام میشود: مقررات قانونی مربوط به ارث و در صورت وجود، مفاد وصیتنامه متوفی.
مالکیت مشاع تنها به املاک موروثی محدود نمیشود. در بسیاری از موارد، چند نفر ممکن است به دلایل مختلفی مانند خرید مشترک، مشارکت در ساخت یا انتقال سهم از طریق قرارداد، در یک ملک به صورت مشاع مالک شوند. در چنین وضعیتی نیز هر یک از شرکا به نسبت سهم خود در کل ملک مالکیت دارند، اما سهم آنها در بخش مشخص و جداگانهای از ملک تعیین نشده است.
برای پایان دادن به حالت اشاعه و مشخص شدن سهم هر یک از مالکان، قانون راهکاری با عنوان «افراز ملک مشاع» پیشبینی کرده است. افراز به معنای تقسیم ملک مشترک به بخشهای مستقل است؛ به گونهای که سهم هر شریک به صورت جداگانه مشخص شود و هر مالک بتواند از سهم خود به طور مستقل استفاده کند. اگر ملک از نظر فنی و قانونی قابلیت تقسیم داشته باشد، میتوان آن را به قسمتهای مستقل تبدیل کرد و سهم هر شریک را به صورت مفروز تعیین کرد.
مرجع رسیدگی به درخواست افراز، به وضعیت ثبتی ملک بستگی دارد. اگر ملک دارای سند رسمی باشد و در اداره ثبت اسناد و املاک ثبت شده باشد، درخواست افراز ابتدا در همان اداره بررسی میشود. اما اگر ملک فاقد سابقه ثبتی باشد یا میان شرکا اختلافی وجود داشته باشد که رسیدگی اداری را دشوار کند، موضوع در دادگاه مطرح و بررسی خواهد شد.
در برخی موارد نیز ممکن است ملک اساساً قابلیت تقسیم فیزیکی نداشته باشد؛ برای مثال در بسیاری از آپارتمانها یا املاکی که تقسیم آنها باعث کاهش ارزش یا غیرقابل استفاده شدن ملک میشود. در چنین شرایطی، هر یک از شرکا میتواند از دادگاه درخواست «دستور فروش ملک مشاع» را مطرح کند. پس از فروش ملک، مبلغ حاصل بر اساس سهم هر یک از مالکان میان آنها تقسیم خواهد شد.
تقسیم آپارتمان موروثی یا هر ملک مشاع، فرآیندی است که باید مطابق مراحل قانونی انجام شود تا حقوق تمام اشخاص ذینفع بهدرستی رعایت گردد. آگاهی از این مراحل و اقدام بر اساس مقررات میتواند از بروز بسیاری از اختلافات میان وراث یا شرکا جلوگیری کند و روند تعیین تکلیف ملک را شفافتر و منظمتر پیش ببرد.
پروندههای مربوط به تقسیم ارث، افراز ملک مشاع و فروش املاک موروثی در عمل ممکن است با مسائل حقوقی متعددی همراه شوند. به همین دلیل، بررسی دقیق وضعیت هر پرونده و دریافت راهنمایی حقوقی میتواند به تصمیمگیری آگاهانه و انتخاب مسیر مناسب کمک کند.
در میان وکلای فعال در حوزه دعاوی ارث و املاک، آقای غلامحسین خلیفه از وکلایی هستند که در این زمینه تجربه قابل توجهی دارند و بسیاری از موکلان برای طرح و پیگیری چنین پروندههایی از مشاوره ایشان به عنوان بهترین وکیل شیراز در حوزه دعاوی ملکی و ارث استفاده میکنند.
اگر در موضوعاتی مانند تقسیم ارث، افراز ملک مشاع، فروش ملک موروثی یا اختلاف میان وراث با پرسش یا مسئله حقوقی روبهرو هستید، دریافت مشاوره تخصصی میتواند به روشنتر شدن مسیر قانونی کمک کند. برای بررسی دقیق شرایط پرونده و دریافت راهنمایی حقوقی، امکان ارتباط و دریافت مشاوره از وکیل غلامحسین خلیفه فراهم است.
